Airbnb og moms – hvad skal man være opmærksom på?

Udlejning af huse, lejligheder og værelser gennem Airbnb er blevet en omfattende aktivitet. Det er i den forbindelse væsentligt at være opmærksom på, hvornår indtægter ved Airbnb-udlejning er momspligtige. 

Hovedreglen i momsloven er, at indtægter ved udlejning af enhver form for fast ejendom er fritaget for moms. Denne momsfritagelse omfatter dog ikke udlejning af værelser i hoteller, bed & breakfast og lignende samt korttidsudlejning af værelser. 

En eventuel momspligt ved udlejning gennem Airbnb omfatter også privatpersoner, idet udlejning af fast ejendom altid vil være at anse for en erhvervsmæssig aktivitet. 

Huse og lejligheder

Udlejning af en hel bolig i form af en villa, et parcelhus, et sommerhus eller en lejlighed er omfattet af momsfritagelsen for udlejning af fast ejendom. Hvis kun en del af boligen udlejes, kan der alt efter de konkrete omstændigheder være tale om momspligtig værelsesudlejning i stedet for udlejning af en hel bolig. Det viser en nyere afgørelse fra Landsskatteretten. 

Der var i sagen tale om en penthouselejlighed med i alt fire værelser, hvoraf de to af værelserne i 2016 havde været udlejet gennem Airbnb 47 gange for mellem tre og 17 nætter pr. gang. Den samlede lejeindtægt udgjorde 128.032 kr. I Airbnb-annoncen var de udlejede værelser beskrevet som adskilte fra den øvrige lejlighed og med eget badeværelse. De to værelser havde imidlertid ikke separat indgang og heller ikke eget køkken, ligesom lejerne angiveligt i perioder havde adgang til alle dele af den 180 kvm. store penthouselejlighed.

Landsskatteretten afgjorde på baggrund af de konkrete omstændigheder i sagen, at der var tale om momspligtig korttidsudlejning af værelser – og dermed ikke momsfri udlejning af en hel bolig. 

Det vil sige, at hvis man begrænser adgangen til dele af boligen, kan der i stedet for momsfri udlejning af en hel bolig være tale om momspligtig værelsesudlejning, eksempelvis hvis man afskærer adgangen til ét eller flere værelser, som man vil holde private til eksempelvis opbevaring af private effekter, som lejer ikke skal have adgang til. 

Værelser

Korttidsudlejning af værelser, det vil sige udlejning for kortere tidsrum end én måned (30 dage), er momspligtigt. Udlejning af værelser i én måned eller mere er derimod momsfritaget. 

Afgrænsningen mellem momsfri udlejning af fast ejendom og momspligtig korttidsudlejning af værelser skal sikre, at udlejning af værelser mv. til personer, der tager midlertidigt ophold uden at skifte bopæl, eksempelvis til ophold under ferie mv., bliver momspligtig. Afgrænsningen skal samtidig sikre, at der så vidt muligt ikke skal betales moms af udlejning af værelser og lejligheder, der bliver brugt som fast bolig for lejeren. 

Kortidsudlejning af værelser mv. er omfattet af momspligten, når lejeindtægten overstiger 50.000 kr. i en løbende periode på 12 måneder. Det er altså ikke kalenderårets indtægter, som er afgørende, men indtægterne over enhver løbende periode på 12 måneder. Særskilt opkrævning af beløb for rengøring, varme, elektricitet og andre lignende ydelser indgår også. 

Hvis man som udlejer har andre momspligtige aktiviteter, bliver disse indtægter regnet med i omsætningen. En selvstændig håndværker eller konsulent, der samtidig udlejer værelser gennem Airbnb, vil således være momspligtig af enhver omsætning fra korttidsudlejning af værelser, idet der kun er én grænse på 50.000 kr. for en virksomhed. 

Hotelværelser, bed & breakfast og lignende 

Momsfritagelse ved udlejning af fast ejendom omfatter ikke udlejning af værelser i:

• Hoteller.
• Gæstgiverier.
• Vandrerhjem.
• Moteller.
• Bed & breakfast. 

Momspligten for udlejning af hotelværelser og lignende gælder uanset udlejningens varighed. Hoteller, der udlejer nogle af værelserne på langtidskontrakt (egentlig bolig for lejeren), er således ikke fritaget for at betale moms af denne udlejning, når virksomheden i øvrigt, eventuelt kun i en del af året, driver almindelig hotelvirksomhed. 

Udlejning af huse og lejligheder på hotellignende vilkår er ligeledes omfattet af momspligten. Hvorvidt der er tale om hotellignende vilkår, vil altid bero på en konkret vurdering. Her kan der lægges vægt på, om der i forbindelse med udlejningen er adgang til reception, roomservice, daglig udskiftning af sengelinned og håndklæder samt adgang til faciliteter i form af eksempelvis swimmingpool, fitness, billard, bordtennis mv. 

Fradragsret for moms af omkostninger

Hvis udlejningen er momspligtig, vil udlejeren samtidig være berettiget til fradragsret for moms af sine omkostninger efter momslovens almindelige regler. 

Ligesom andre momspligtige virksomheder vil de have fuld fradragsret for moms af udgifter, der alene vedrører de momspligtige indtægter. Det kan eksempelvis være omkostninger til inventar og sengetøj i det omfang, der ikke samtidig sker privat anvendelse af det indkøbte. Der er delvis fradragsret for moms af udgifter til indkøb, som udlejeren anvender både til udlejningen og privat. Det kan eksempelvis være omkostninger til elektricitet, varme og vand. 

Moms af omkostninger til ombygning/renovering af lokaler til udlejning kan fradrages fuldt ud, medmindre de pågældende lokaler også benyttes privat, eksempelvis til brug for udlejers private gæster eller til privat opmagasinering i perioder af året. I det omfang der samtidig sker privat anvendelse, vil der slet ikke være fradragsret for moms af omkostninger til ombygning/renovering af lokaler til udlejning, det vil sige heller ikke delvis momsfradragsret.