Forældrekøb

05. september, 2016

Man anvender begrebet forældrekøb, når en forælder eller et forældrepar køber en bolig med det formål at leje den ud til deres barn/børn.

Manglen på billige lejeboliger, specielt i de store uddannelsesbyer, har gjort det svært for de studerende at finde et sted at bo. Ved et forældrekøb kan man hjælpe sit barn med en bolig og måske samtidig gøre en god investering.

I begyndelsen af det nye årtusinde var der stor interesse for forældrekøb. En af årsagerne var, at prisstigninger på boligmarkedet gav de etablerede boligejere en stor friværdi, som de kunne belåne og dermed anvende til finansieringen af studielejligheder til deres børn.

Boligmarkedets kollaps i 2008 vendte imidlertid op og ned på situationen, og interessen for forældrekøb svandt.

Efter nogle år med først prisfald og senere atter prisstigninger i de største uddannelsesbyer, ser boligmarkedet nu ud til at have stabiliseret sig. Udbuddet af små lejligheder er højt, renten er historisk lav, og det er igen blevet populært at gå på jagt efter en god studiebolig.

Der er forskellige fordele og ulemper, man bør veje mod hinanden, inden man køber en bolig og lejer den ud til sit barn.

Udlejning af en bolig er omfattet af Lejeloven. Det må derfor anbefales, at der indgås en formel lejekontrakt. Det er også et krav, at der er en kontrakt, når man søger boligsikring. Huslejenævnet afgør, om en husleje er rimelig.

Boligsikringen er skattefri. Ved fremleje af et eller flere værelser i boligen bliver boligsikringen nedsat forholdsmæssigt.

Når en fremlejekontrakt står i lejers navn, kan lejer skattemæssigt trække et bundfradrag fra i bruttolejeindtægten.Bundfradraget beregnes som to tredjedele af hele den årlige husleje.

Hvis fremlejer kun bor til leje i en del af indkomståret, beregnes bundfradraget ved at gange dette for hele indkomståret med antallet af dage, hvor fremlejer har lejet lejligheden, og herefter dividere med 365.
Fremlejeindtægten inklusive forbrug er således skattefri, hvis den ikke overstiger to tredjedele af lejeudgiften inklusive varmeudgifter og  boligsikring.

Overskuddet af udlejningen skal beskattes.

Visse udgifter kan trækkes fra i lejeindtægterne, eksempelvis ejendomsskatter, vedligeholdelsesudgifter, vand-, kloak- og renovationsafgifter, udgifter til administration og revisorbistand, forsikring, skorstensfejer, snerydning og fejning, kontingent til (grund)ejerforening og renteudgifter.

Der er praksis for, at der i de tre første ejerår højst kan fratrækkes istandsættelsesudgifter svarende til 25 procent af den årlige lejeindtægt for udlejede ejerlejligheder og 35 procent for udlejede en- og tofamilieshuse.

Når over- eller underskuddet skal selvangives, kan man vælge mellem beskatning efter de almindelige skatteregler for personer, virksomhedsskatteordningen eller kapitalafkastordningen.

Skat efter de almindelige skatteregler

Fordelen ved de almindelige skatteregler er, at de er meget nemme at administrere, men rent skattemæssigt kan det sjældent betale sig.

Virksomhedsordningen

Virksomhedsordningen medfører den fordel, at renteudgifterne kan fratrækkes direkte i overskuddet, så der opnås fradrag i beregningsgrundlaget for AM-bidrag og eventuel topskat.

Ulempen er, at der er mange administrative krav forbundet med ordningen. Derfor kan det være en god ide at bruge en revisor. (Der er fradrag for revisorudgiften).

Regnskabet skal desuden opfylde de krav, der er opstillet i bogføringsloven og i den såkaldte mindstekravsbekendtgørelse. Indtægter og udgifter ved udlejningen skal holdes fuldstændig adskilt fra privatøkonomien. En praktisk løsning herpå er at oprette en speciel bankkonto/kassekredit til formålet.

Hvis udlejningen giver overskud, kan man vælge at spare en del af virksomhedens overskud op. Opsparet overskud acontobeskattes med 22 %. Det er en betingelse for opsparingen, at overskuddet (altså likviditeten) bliver i virksomheden.

Når eller hvis der i de efterfølgende år opstår et underskud, eller hvis der på virksomhedens konto hæves mere end årets overskud, skal man betale skat af det tidligere opsparede overskud, og man får godtgjort den allerede betalte skat.

Kapitalafkastordningen

Kapitalafkastordningen kan være et godt alternativ til virksomhedsordningen, idet ordningen er nemmere at administrere.

Der beregnes et kapitalafkast, som beskattes som kapitalindkomst i stedet for personlig indkomst. Det er til en lavere sats, og der skal ikke betales AM-bidrag af kapitalafkastet.

Kapitalafkastet er boligens kontante købesum ganget med
kapitalafkastsatsen. Satsen er pt. 1 %.

Kapitalafkastet kan højst udgøre det største beløb af:

• Overskud af virksomhed eller
• Negativ egen kapitalindkomst.

Der skal kun beregnes kapitalafkast for den periode, der er lejet ud.

Beskatning ved salg

Som udgangspunkt bliver man beskattet af fortjeneste ved salget. Der er dog en undtagelse i Ejendomsavancebeskatningsloven § 8 (også kaldet parcelhusreglen), som betyder, at fortjenesten ikke bliver beskattet, hvis ejer har boet i boligen i løbet af ejertiden.

En anden mulighed er at sælge lejligheden til barnet, som, efter at have boet der som ejer, kan sælge lejligheden uden at blive beskattet af fortjenesten. Når man som forælder sælger til sit eget barn, kan man som hovedregel sælge til mellem 85 og 115 % af den offentlige ejendomsvurdering.

Udlejede boliger vurderes lavere end frie (ikke udlejede) boliger. Er boligen vurderet som udlejet, kan man som udgangspunkt ikke sælge til 85 % af den offentlige vurdering.

Hvis man har anvendt virksomhedsordningen, og ophører udlejningen inden salget af boligen, beskattes fortjenesten ved salget af boligen som kapitalindkomst.

Hvis man vælger at være under virksomhedsordningen, når boligen sælges, indgår fortjenesten i virksomhedens resultat og beskattes som personlig indkomst (og med arbejdsmarkedsbidrag).

Udarbejdet i samarbejde med RevisorGruppen Danmark